企业房地产-本月成交超过5亿元的地块合计50宗

太原最严养狗令

號稱「下半年不拿地都可以」的旭輝,在今年前七個月收購40個新項目,新增土地儲備878萬平方米。8月,旭輝又新獲得5個宅地項目。9月3日,旭輝還以總價9.38億元、溢價率9.6%,獲得瀋陽兩宗回爐住宅用地,總建築體量約16.45萬平方米。

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9月12日天津出讓的4宗地塊中,有一宗商服用地流拍,其餘三宗未流拍的土地,有兩宗以底價成交;此前的9月4日,該市出讓的土地中,位於生態城旅遊區一宗地塊遭流拍,而原計劃於9月4日當天出讓的4宗住宅用地,於9月2日暫停出讓。

9月12日,已有近十年發展歷史的北京(樓盤)孫河區域最後一宗地塊出讓,由天恆、恆基兆業聯合體獲得,成交價24.25億元,溢價率只有1.5%。同日,深圳(樓盤)一宗位於南山後海中心區的綜合性用地成交,由華潤置地以46.6億元的掛牌起始價摘得。

市场 | 地价凉了

有人謹慎有人進取目前,大部分房企投資意願趨謹,與2018年同期相比,銷售百強中多數房企新增拿地貨值均出現下滑。克而瑞研究報告稱,半數銷售TOP30房企中1~8月新增貨值較去年同期下滑近10%左右。頭部房企在投資拓展上表現更加謹慎和理性,銷售TOP10中僅華潤、龍湖新增貨值分別較去年同期上漲2%和19%,融創、恆大等企業降幅則超過50%。

但也並非所有地產公司都選擇謹慎。從各梯隊拿地銷售比變化情況來看,銷售水平在11強~50強之間的房企,拿地態度相對積極。對外宣稱「規模剎車」的旭輝、陽光城(000671,股吧),還有中國金茂、中梁、弘陽這幾家千億目標上的房企,規模訴求依舊強烈,擴張態勢未減。多家有央企背景的地產開發商等也在此輪調控寒冬中「逆流而上」。

數據背後,土地流拍和底價成交的現象在二三線城市頻頻出現,蘇州(樓盤)、南京(樓盤)、武漢(樓盤)、天津(樓盤)等熱點城市也位列其中。9月18日,蘇州樓市二次新政后首場土拍開槌,出讓的8宗地塊均為涉宅用地。8宗地塊中,最高溢價率不過10.69%,4宗地塊以底價成交。更為爆冷的是,位於相城區的蘇地2019-WG-31地塊在自由報價階段無報價出現,限時競價后4分鐘內也無報價,成為今年蘇州市主城區的首宗流拍地塊。

底價成交與流拍再現9月以來,房企活躍在地市的身影明顯減弱。9月16日,上海(樓盤)5宗土地出讓,最終均以低溢價成交。金山區楓涇鎮宅地、金山區張堰鎮商住用地、楊浦區新江灣社區地塊成交溢價率分別為0.22%、0.19%、0.03%。

二線城市在第二季度土地市場躍升為「主角」。彼時,武漢、杭州(樓盤)、天津、蘇州等城市成為房企「跑馬圈地」的場所。但一輪狂奔結束,以二線熱點城市為代表的土地市場降溫悄然開啟。

9月16日,國家統計局公布數據顯示,2019年1~8月份,房地產開發企業土地購置面積12236萬平方米,同比下降25.6%,降幅比1~7月份收窄3.8個百分點;土地成交價款6374億元,下降22%,降幅收窄5.6個百分點。

「在融資環境收緊形勢下,房企會適當降低對發展速度的要求,將銷售回款視為當期重要目標,多數企業首先會保證擁有相對充裕的現金流,而投資拿地的安排則會適當放緩。」某閔系房企市場戰投部人士對記者表示。

8月22日,融創中國董事局主席孫宏斌表示,下半年沒有拿地指標,除非特別好的機會,公司基本停止拿地。恆大明確提出,將減少土地款支出,並適度縮減土地儲備規模,進一步增加效益。萬科執行副總裁、首席運營官張旭表示,拿地多少的依據是收了多少錢回來,所以沒有固定的拿地計劃。

「逢拍必搶」的土地市場大局發生轉變,已是事實。

四個月之前,來自四面八方的開發商還在武漢逢地必搶,部分去年遭遇多次流拍的地塊,在這一輪高潮中悉數被房企收入囊中。但9月3日武漢出讓的5宗地塊中,有兩宗地塊流拍,餘下三宗攬金26億元,僅達到預期收入的一半。

以弘陽地產為例,今年上半年共獲取35幅地塊,新增建築面積達407萬平米。不完全統計,合作拿地目前已佔到弘陽整個拿地比例的91%。

蘇州此次交易是近期土地市場的「冰山一角」。諸葛找房數據顯示,在流拍率方面,全國主要地級市8月共流拍55宗地塊,流拍率為6.07%。其中二線城市流拍率為4.62%,環比上月流拍率上漲1.98個百分點;三四線城市的流拍率最高為7.66%,環比上漲2.58個百分點。

中原地產首席分析師張大偉認為,資金成為企業拿地的主要決定因素。近四個月來,房地產企業的資金情況不斷惡化,不斷收緊的融資政策,使得拿地房企數量減少。尤其是8月以來,土地市場進入快速退燒階段。

國盛證券固收分析師劉郁表示,目前開發商庫存處於高位,銷售回款又開始放緩,勢必會讓房企謹慎拿地,在2018下半年已經提前預演了土地流拍潮,今年這個趨勢會更加明顯。

今年房企中期業績會上,萬科稱拿地較難,所以會謹慎;恆大表態要適度縮減規模,對拿地沒有迫切性;融創則是從4月已經開始收斂拿地,孫宏斌更直言,下半年已沒有拿地指標了。

在溢價率上,也刷新了歷史紀錄。中原地產研究中心統計數據顯示,截至9月10日,9月成交超過5億元的地塊合計50宗,這50宗地塊的平均溢價率只有7%。其中,多達20宗地塊為底價成交,佔比達40%。這50宗地塊中,只有19宗地塊的溢價率超過10%,其中溢價率超過50%的地塊只有2宗。業內普遍預期,未來土地市場的降溫態勢不會發生變化,全年土地成交面積相較去年同比降三成將是大趨勢。

陽光城執行董事長兼總裁朱榮斌稱,過去躺着賺錢的時代過去了,現在行業和過去比確實面臨很多艱難的形勢和環境,但和其它行業比,房地產行業還可以繼續做。「儘管房地產利潤在被擠壓,但寧可少賺錢,也要把產品做好。這是未來房企的核心競爭力。」

惠州(樓盤)9月12日出讓一宗起始價4.89億元、位於惠城區的商住用地,因無人應價而流拍。

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