区域阳春-2019年的“翘尾”是否会延续到2020年的“小阳春

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對於樓市來說,橫盤着不漲不跌,時間一久,就會跌了。只要CPI在上漲,貨幣在增長,房價就一定會上漲。另外,要想實現「穩地價、穩房價、穩預期」的目標,房價也要有一定的漲幅。

所以,未來幾年,熱點城市和區域的房價,還是會有一定漲幅。

李宇嘉

原因是「因城施策、周期錯位」。2016年四季度,大城市開始收緊調控,大城市房地產從2017年二季度后開始調整。中小城市一直在進行棚改貨幣化刺激,直到2018年下半年政策微調。

當前,樓市存在下行趨勢,「托底」可能佔上風。新房限價、促銷,看不出問題。但70個城市中有35個城市的二手房價格下跌,很能說明問題。

所以,2020年全面落實「因城施策」,要求各城市自己管好自己。市場下行了,就要托一托;哪個區域下行了,要「一區一策」地對症下藥。

2019年12月17日,國務院副總理韓正在談及房地產情況時表示,「當前房地產市場總體平穩,成績來之不易」。

這意味着,2019年樓市「高位徘徊」的走勢,即量在歷史最高位,價格相對平穩,國家是滿意的,並希望在2020年繼續看到這一走勢。

對樓市來說,「穩地價、穩房價、穩預期」近期被提及的頻率非常高。「穩地價、穩房價、穩預期」已成為長效機制的目標。也就是說,2020年各地樓市政策,都要圍繞「穩地價、穩房價、穩預期」。

受政策放鬆、開發商促銷的影響,年初都出現了「小陽春」、年末都出現「翹尾」行情。其中,2018年「7.31」提出堅決遏制房價上漲,2019年「7.30」提出不將房地產作為短期刺激經濟的手段。

這幾年,樓市溫度在熱點與非熱點區域的輪迴很明顯,這也是樓市保持韌性的關鍵。未來,人口、資金、資源都會向優勢區域集中,也給房地產帶來可持續的機會。這些區域核心城市發展好了,外圍就會發展起來。

2018年年末的「翹尾」,延續到了2019年一季度的「小陽春」。大家疑惑的是,2019年的「翹尾」是否會延續到2020年的「小陽春」?

當然,政策一定會鼓勵長期持有,打擊短期炒作。未來,房地產仍舊是中國經濟的「綜合引擎」,打造都市圈,互聯互通,公共服務均等化等,地產功不可沒,政策一定會給長期持有者可觀的回報。但是,城市、區域都開始分化,我們要有耐性,要慧眼識金,學會分享長期紅利。(中新經緯APP)

所以,也要經常盤算持有房子的成本和收益對比。未來的政策設計,一定會讓房價保持一定的漲幅,但明顯上漲是不允許的。這時,增值收益或租金收益,可能覆蓋不了成本。

一方面,新定價基準的LPR,已開啟下行通道。當然,針對房貸的5年期LPR下行幅度不會太大,影響也有限。但是,2020年貨幣環境友好,銀行降准和實體融資利率下降,有助於樓市穩定。

進入2019年,棚改降速,貨幣化退出,「去庫存」政策也退出,順應國家開啟都市圈增長戰略,開發商開始回歸一二線熱點城市。

所以,2020年各地在推進房地產調控時的壓力會比較大。既要穩住房價、地價和市場預期,還不能出現價格明顯反彈,這需要一定的政策設計技巧。

如果各項宏觀經濟指標比照2019年的走勢,不出大紕漏,2020年各項收官將順理成章。治大國如烹小鮮,「穩字當頭」在情理之中。

筆者認為,從貨幣政策和調控政策來看,2020年樓市走出「小陽春」的概率很大。

2020年,調控很難拿捏2020年,樓市政策首次將「房住不炒」、「穩字當頭」並列為長效機制目標。

2020年,地方主體責任將全面落地,市場任何異動,特別是有炒作嫌疑的,都會引發靈活多變的政策應對。

2020年,熱點區域有看頭2019年,儘管調控政策相對嚴厲,融資環境也不友好,但樓市「韌性」很足。除了供地下滑外(降速也有收窄),其他指標都還比較理想,特別是成交量,年底出現轉正。

中新經緯客戶端1月9日電 題:《李宇嘉:2020年樓市「小陽春」值得期待》

作者 李宇嘉(廣東省住房政策研究中心首席研究員)

因此,中小城市開始回調,但經過2-3年的蟄伏,一二線熱點城市又開始回升。

近期,各地「一城一策」、「一區一策」的鬆綁信號很明顯。但是,「托」不是刺激,只是穩定,因為還有「房住不炒」壓頂。

2020年,要耐得住性子不過,也不能對2020年的「小陽春」抱太高的期望值。畢竟,「房住不炒」的紅線不能碰。

另一方面,「一城一策」全面落地,政策最緊時刻過去。2020年,很多地方將會「小步快跑」地鬆綁政策。

2020年,樓市「高位平衡」2019年12月13日的中央經濟工作會議通稿中,有29次提及「穩」字。為何如此強調「穩」?因為,2020年是「收官年」,既是「十三五」收官,又是「脫貧攻堅」收官,更是全面完成小康目標的收官。

但是,「房住不炒」和「穩字當頭」側重不同:「房住不炒」重在壓制,「穩字當頭」重在「托底」,哪個重要呢?

但是,就像房貸啟動LPR定價后,要經常盤算房子的月供,是增加還是減少。一樣的道理,未來幾年,儘管房價在上漲,但漲幅沒那麼大了。現實的問題是,拋開月供,持有房子的成本其實越來越高,資金成本、折舊維護、物業費、稅費等,基本在7%以上。

韓正還強調,「保持房地產市場穩定,是對宏觀經濟平穩健康發展的重要貢獻」。可見,政策有信心將樓市高位運行的態勢延續到2020年。

特別是,黨的十九屆四中全會提出,要「提高中心城市和城市群綜合承載和資源優化配置能力」。《求是》雜誌上發表的重要文章《推動形成優勢互補高質量發展的區域經濟布局》也明確指出,「增強中心城市和城市群等經濟發展優勢區域的經濟和人口承載能力。」文章強調,「北京、上海、廣州、深圳等特大城市發展優勢不斷增強,杭州、南京、武漢、鄭州、成都、西安等大城市發展勢頭較好,形成推動高質量發展的區域增長極。」

目前,涵蓋這10個城市的粵港澳大灣區、長三角一體化、京津冀協調發展、長江中游和西部城市群等,已經成為新的增長極。這幾個增長極穩住,經濟、樓市才能穩住。

2020年,「小陽春」值得期待2019年的樓市走勢,與2018年很類似,「兩頭高、中間低」。

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